Давността е била способ за придобиване на вещи още от най-дълбока древност. Текстовете в нашето законодателство не са много, но има обширна правна литература и обилна съдебна практика по тълкуването им. Настоящото изложение е насочено предимно към гражданите-неюристи и клиентите. Целта му е да се обясни с прости изрази кога може да се придобие имот по давност, какво трябва да докажат, с какви документи да се снабдят и какви действия да извършат.

Когато собственикът на имот не разполага с нотариален акт за правото си на собственост и няма достатъчно документи за издаване на констативен нотариален акт по документи /тази процедура е разгледана отделно/, трябва да поиска от нотариуса да извърши обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност /чл.587 от ГПК/. Това става чрез разпит на трима свидетели. В ГПК е регламентирано, че свидетелите се посочват от кмета на общината, района или кметството, в чийто район се намира недвижимият имот, по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота. На практика собственикът-молител попълва молба-декларация по образец, в която описва имота и посочва свидетелите, които се утвърждават накрая със заверка в съответното кметство или община.

Кога се придобива имот по давност?

„Правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години.“ – чл.79, ал.1 от Закона за собствеността /ЗС/.

Това означава:

1. Да ползвате имота като свой поне 10 години /а не под наем и под аренда например/. Този факт се установява задължително със свидетелски показания на поне трима свидетели. Желателно е да представите, ако имате, и писмени документи, като например:

-частен писмен договор, ако Вие или Ваш наследодател сте закупили имота без нотариален акт – често срещано явление по селата;

-строителни книжа за разрешено строителство в имота;

-за жилищен имот: квитанции за платени ток, вода и други битови сметки, от които може да се установи на чие име е регистрирана партида за имота;

-за земеделски земи, в зависимост от това, дали ги обработвате лично или ги отдавате под наем/аренда: документ от Общинска служба по земеделие, че Вие „чертаете“/обработвате имота; или договори за наем/аренда за поне 10 години, от които да се установи кой отдава имота и кой получава рента, или служебна бележка от съответния наемател/арендатор/кооперация – на кого плащат рента.

Има още редица документи и косвени доказателства, с които може да се установи владението върху недвижим имот. Те не са абсолютно задължителни и не бива да Ви притеснява, ако не разполагате с такива, но много биха помогнали при доказване на изтекла във Ваша полза придобивна давност. За всеки конкретен случай ще получите насоки и консултация в кантората.

2. Да сте декларирали имота като свой в съответната данъчна служба, да сте плащали местни данъци и такси за него /с изключение на земеделските земи, които не се декларират/. Този факт се установява най-често със заверката на молба-декларацията от съответната Данъчна служба –по принцип това е достатъчно, но също така – с квитанции/вносни бележки за платени местни данъци и такси, с копие или служебно извлечение от данъчната декларация.

3. Никой да не обезпокоява владението Ви /например други лица, бивши собственици, съсобственици или сънаследници също да предявяват претенции към имота/. Това най-често се установява със свидетелски показания и справки от Имотния регистър.

4. Ако имотът е наследствен и има други наследници, които не го ползват /което е най-честият случай в практиката/, да докажете, че те са уведомени, че владеете имота само за себе си и че не се противопоставят. Неизпълнението на това условие е сред най-честите причини за „падането“ на нотариалните актове, издадени по обстоятелствена проверка, в съда. И въпреки, че в закона няма изрични насоки как се установява необезпокоявано владение и довеждане до знанието на останалите сънаследници, изисквам заверени декларации от сънаследниците, в които да потвърдят, че само Вие владеете имота като свой поне 10 години, че другите наследници са уведомени и съгласни само на името на молителя да бъде издаден нотариален акт по обстоятелствена проверка. Има съдебна практика как се постъпва, когато не може да открием някой от другите сънаследници, как доказваме, че не е възможно да бъде уведомен, кога се счита, че е уведомен и кога – че се е дезинтересирал /не се интересува/ от имота. В района на Тутракански Районен съд, поради годините на румънска власт, не са редки случаите, когато Общината посочва в издадено удостоверение за наследници наличието на наследник, без пълни данни. Например: „дъщеря Мария, родена 1902г., местожителство: Румъния, Общината не разполага с други данни за наследника“. Коментарът колко е редовно такова удостоверяване оставям за друг път, но в такива случаи не изисквам от молителя да доказва, че е уведомил въпросния сънаследник с липсващите данни. Често се натъкваме и на оскъдни данни за наследници, изселени в Турция. За всеки конкретен случай ще получите насоки и консултация в кантората.

5. Имотът да не е общински или държавен /чл.86 от ЗС/. Този факт се установява задължително със заверка на молба декларацията. Трябва да представите молба-декларацията в Дирекция/Отдел „Общинска собственост“ при съответната община, които, след извършена справка удостоверяват, че описаният имот, за който желаете извършване на обстоятелствена проверка, не е общинска собственост. За получаване на заверка, че имотът не е държавен /за област Силистра/, трябва да се обърнете към:

-Областна администрация на Област Силистра /Областен управител/ – Дирекция „АККРДС“ – за неземеделски имоти –дворни места, сгради, апартаменти;

-Областна дирекция „Земеделие“ – Силистра – за земеделски земи.

Какви документи са необходими?

1.Молба-декларация по образец. Може да Ви бъде изготвена в нотариалната кантора, или да я донесете написана. Тя трябва да съдържа описание на имота, посочване на периода, за който се твърди, че е изтекла давност, препоръчително е и кратко описание на обстоятелствата – например придобит имот по наследство, завладян безстопанствен имот, закупен от бивш собственик без документи и т.н. На гърба на молба декларацията има полета за нужните 4 заверки от изброените институции:

– от Дирекция/Отдел „Общинска собственост“ при съответната община – че имотът не е общински;

– от Областна администрация на Област Силистра /Областен управител/ -– за неземеделски имоти, съответно – от Областна дирекция „Земеделие“ – Силистра – за земеделските земи – че имотът не е държавен;

-от Дирекция/Отдел „Местни данъци и такси“ на общината, в която се намира имотът – на чие име е деклариран и записан и

-от кмета на съответното кметство или община по местонахождение на имота – за утвърждаване на посочените от Вас свидетели.

2. Скица /схема на имота – от Служба по кадастъра – за райони с одобрена кадастрална карта или от съответната община – за дворни места в селата от общините Тутракан и Главиница.

3.Данъчна оценка – от Дирекция/Отдел „Местни данъци и такси“ на общината, в която се намира имотът.

Това са задължителните документи. По преценка на нотариуса, за всеки конкретен случай, може да Ви бъдат изискани още:

-удостоверения за наследници, ако имотът е наследствен;

-стари документи за собственост на праводателя Ви /ако има такива/: например нотариален акт, решение на Поземлена комисия, протокол за въвод във владение, договор за отстъпено право на строеж, частен писмен договор, декларации, строителни книжа;

-декларация за съгласие от сънаследници на наследствен недвижим имот – когато нотариалният акт ще се издаде само на един или на част от тях;

-косвени документи – квитанции за платени местни данъци и такси, битови и комунални услуги и други;

-договори за наем/аренда, служебни бележки от наемател/арендатор/кооперация за изплатени ренти, документи от Общинска служба по земеделие относно „чертаене“/ползване на имота – за земеделски земи.

Каква е процедурата?

След като набавите всички необходими документи и заверки на молба-декларацията, уговаряте ден и час за разпит на посочените трима свидетели.

Свидетели НЕ МОГАТ да бъдат:

• недееспособните /респективно – ненавършилите 18 години/;
• неграмотните на български език;
• съпругът или лицето, с което молителят живее във фактическо съпружеско съжителство,
• роднините му по възходяща и низходяща линия, по съребрена линия до четвърта степен, по сватовство до първа степен, а така също и лицата, спрямо които молителят е настойник, попечител, осиновен или осиновител или лице от приемно семейство.
• лицата, в полза на които се съдържа някакво разпореждане в акта;
• слепите, глухите и немите
• работещите в нотариалната кантора и служителите в службата по вписванията.

Нотариусът образува нотариално дело, призовава и разпитва свидетелите -при мен това става един по един. Те трябва да познават имота, за който се отнася проверката, и да установят, чрез отговор на поставени въпроси, че молителят е установил фактическо владение върху имота, че го владее за себе си, както и за какъв период го е владял. След това свидетелите и нотариуса подписват протокола, в който са записани показанията им. Следва издаване на постановление от нотариуса. Това е документ, сходен със съдебното решение, в който нотариусът обсъжда събраните гласни и писмени доказателства и се произнася – признава или не правото на собственост на молителя. Ако отговорът е да – издава констативен нотариален акт за право на собственост по давност. Ако е не – издава мотивиран отказ, който подлежи на обжалване пред съответния Окръжен съд в едноседмичен срок от съобщаването му на молителя.

Какво е кратка давност и кога се прилага?

„Ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години.“ – чл.79, ал.2 от ЗС.

„Чл. 70. (1) Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание.

(2) Добросъвестността се предполага до доказване на противното.“ –ЗС.

В практиката прилагането на кратката 5-годишна давност е по-ограничено – например, ако сте закупили с нотариален акт имот от лице, което в последствие се е оказало, че не е собственик, или пък е била опорочена процедурата по издаване на акта, без да знаете, и сте владели имота непрекъснато и необезпокоявано 5 години. Процедурата по признаване на собствеността по давност е същата, като при общата 10-годишна давност, описана по-горе.„Разпоредбите за придобиване право на собственост върху недвижим имот по давност важат за придобиване по давност и на други вещни права върху такъв имот.“ –чл.85 от ЗС.