„Когато собственикът на имот няма документ за правото си, той може да се снабди с такъв, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.“ – Чл. 587, ал. 1 от ГПК.

Ако сте собственик на имот или на идеална част от имот и нямате нотариален акт за него, нотариусът може да Ви издаде такъв, при наличие на други документи, които да докажат правото на собственост. Те могат да бъдат най-различни, в зависимост от начина, по който сте придобили имота. По-надолу разглеждаме някои от най-честите случаи, при които се иска или налага издаване на така наречения констативен нотариален акт по документи.

Ако документи липсват или не са достатъчни, нотариусът трябва да извърши обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност /чл.587, ал.2 от ГПК/. Това става чрез разпит на трима свидетели. Тази процедура е разгледана обстойно на страницата на кантората. Тогава се издава констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка.

Каква е разликата? При издаване на акт само по документи, процедурата е значително по-проста: подписвате молба до нотариуса /предоставяме я в кантората/, представяте писмените доказателства и заплащате нотариална такса и такса вписване – по съответните тарифи – според данъчната оценка на имота. При издаване на нотариален акт по документи не се дължи местен данък за придобиване на имот.

При издаване на акт по обстоятелствена проверка трябва да докажете, че сте владяли имота непрекъснато поне 10 години, че същият не е общински или държавен и да заплатите освен такси по тарифите, и местен данък за придобиване на имот по давност -той е 5% от данъчната оценка на имота за Община Тутракан и 4% – за Община Главиница/.

И в двата случая, преди издаване на съответния акт, нотариусът издава постановление – признава или не правото на собственост на молителя. Ако отговорът е да – издава констативен нотариален акт за право на собственост. Ако е не – издава мотивиран отказ, който подлежи на обжалване пред съответния Окръжен съд в едноседмичен срок от съобщаването му на молителя.

Ето някои от най-честите случаи, при които се иска или налага издаване на констативен нотариален акт по документи:

1. Наследяване на имот или идеална част от имот: Трябва да докажете пред нотариуса, че наследодателят Ви е притежавал имота. Това става, като представите неговия документ за собственост, например: нотариален акт, решение на Поземлена комисия, договор за делба, съдебно решение, договор за отстъпено право на строеж, договор за продажба на общински/държавен имот или др. Трябва да докажете качеството си на наследник – с удостоверение за наследници. Скица и данъчна оценка на имота също са задължителни. След като нотариусът провери правото на собственост на наследодателя и Вашите права, Ви издава нотариален акт, с който Ви признава за собственик на целия имот, ако сте единствен наследник, или на дробна/идеална част от него, ако има и други наследници, след като изчисли правата Ви според разпоредбите на Закона за наследството. Издаването на такъв нотариален акт не е задължително след смъртта на наследодателя. Обикновено гражданите го искат, за да удостоверят правата си при повече наследници, особено когато трябва да докажат каква точно част от имота притежават, при получаване на рента за земеделски земи.

2. Констативен нотариален акт за имот, придобит по завещание: Завещанията могат да бъдат нотариални или саморъчни. И двете имат еднаква стойност. За разликата между тях и в процедурите по извършването им може да се запознаете по-подробно на страницата на кантората. В случая най-важният въпрос, ако сте получили недвижим имот по завещание, е: трябва ли да си извадите нотариален акт след това. Отговорът е :

-Да, задължително, ако завещанието е нотариално, и

-Не, не е задължително, но силно се препоръчва, ако завещанието е саморъчно.

Причината е в това, че в българското законодателство нотариалните завещания не подлежат на вписване и нямат качеството на документ за собственост. Те доказват само волята на завещателя и правата на заветника /лицето, получило имоти по завещание/. Но ако заветникът не поиска издаване на нотариален акт след смъртта на завещателя и ако не е наследник по закон, никой друг няма да знае за съществуването на завещание. Тогава  законните наследници могат да продадат имота, защото наличието на нотариално завещание не се отразява по партидата на имота в Службата по вписванията.

При саморъчното завещание нещата са по-различни. Обявено завещание може да служи като валиден документ за собственост, след като бъде вписан в Службата по вписванията заверен препис от него. За целта нотариусът ще Ви изготви декларация за вписване и ще Ви укаже какви други документи са необходими /най-често документ за собственост на наследодателя, скица, данъчна оценка и др./ Поради факта, че Служба по вписванията към Районен съд – Тутракан не вписва по партидата на всеки отделен завещан имот, че е придобит по завещание, препоръчвам след вписване на препис от саморъчно завещание, на заветника да бъде издаден констативен нотариален акт за собственост.

3. Придобиване на земи по §4а и следващите от ПЗР на ЗСПЗЗ : Няма да се спирам на подробните процедури по придобиване на земи от ползватели, тъй като този процес е на приключване. Тук посочвам само, че гражданите, които са заплатили на Общината стойността на предоставените им за ползване земи по така наречения „Параграф 4“ и имат издадени заповеди от кмета, задължително трябва да си извадят констативен нотариален акт по документи за получените земи. За целта трябва да представят: двете заповеди – съответно за признаване правото на собственост и за определяне на цена; платежен документ, от който да е видно, че плащането е извършено в дадения срок; скица и данъчна оценка. Ако ползвателят е починал – и удостоверение за наследници.

4. Издаване на нотариален акт за постройки: Един от най-честите случаи на издаване на констативни нотариални актове в района, е собственик на дворно място да поиска да „узакони“ къща, гараж или друга постройка, да му се издаде документ за собственост за тях. И тук пътищата са два: дали има, или няма строителни книжа. Ако има, ги представя, заедно с документа за собственост на терена, или с договор за отстъпено право на строеж /когато теренът е общински, държавен или чужд/, скица и данъчна оценка. Документите могат да са различни според времето, когато е изграден строежа, и изискванията на закона тогава. Най-често това са разрешение за строеж, протокол за определяне на строителна линия и ниво, одобрен проект, и издадени актове по време на строителството, според вида на строежа. Понастоящем, според §5 от ДР на ЗУТ, т.36: „Строителни книжа“ са всички необходими одобрени инвестиционни проекти за извършване или за узаконяване на строежа, разрешението за строеж или актът за узаконяване, както и протоколите за определяне на строителна линия и ниво.“

Ако собственикът на терен не разполага със строителни книжа, или те не са пълни, и строежът е реализиран до 2001г., има възможност да му бъде издаден нотариален акт, след като се снабди с така нареченото „Удостоверение за търпимост“ съгласно §16, ал.1, 2 или 3 от ПР на ЗУТ /§127 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ/. То се издава от главния архитект на съответната община, след като констатира, че строежът е „търпим“, тоест -изграден без строителни книжа, но е бил допустим по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на изграждането му, или съгласно ЗУТ. Част от проверката е собственикът да представи пред главния архитект нотариално заверена декларация от двама съседи на имота, в която те да потвърдят кога е бил извършен строежа. Удостоверението за търпимост НЕ Е документ за собственост. Според трайната практика на ВАС, то се издава винаги във връзка с извършване на правна сделка с предмет конкретен строеж, като доказателствената му сила е валидна само в нотариалното производство.

5. Нотариален акт при разделяне или обединение на имот: Използва се най-често при земеделски земи, когато собственикът реши да раздели имот с определен номер на два или повече имота, които получават нови номера/идентификатори/ при разделянето. Или обратно – обединява няколко притежавани от него имота в нов поземлен имот, който получава съответно и нов номер/идентификатор/. Често при схемите за подпомагане на земеделски производители се изисква те да докажат собствеността върху новообразуваните имоти с нотариален акт.

6. Други случаи: Много и разнообразни са основанията, при които по желание или по задължение може или трябва да се издаде констативен нотариален акт по документи: при придаване на части от имоти по регулация, по Закона за жилищностроителните кооперации, по някои реституционни закони, по силата на административен акт, след съдебно решение по вещни искове, след договор за продажба на наследство, след направен отказ от наследство, след спогодби и други. Констативният нотариален акт само установява, а не поражда права. „Констативният нотариален акт по чл. 587 ГПК … притежава обвързваща доказателствена сила за третите лица и за съда като ги задължава да приемат, че посоченото в акта лице е собственик на имота. В това се изразява легитимиращото действие на нотариалния акт за принадлежността на правото на собственост. Правният извод на нотариуса за съществуването на това право се счита за верен до доказване на противното с влязло в сила решение.“ – Тълкувателно решение № 11 от 21.03.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 11/2012 г., ОСГК.