Законът допуска две страни да сключат договор, да поемат насрещни задължения, а ползите от договора да бъдат получени от друго, трето за договора лице, което не участва в договарянето /чл.22 от ЗЗД/. Типичен пример е застрахователният договор за застраховка „живот“.
Внотариалната практика се използва обикновено при покупко-продажба в полза на трето лице, при прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка на трето лице, за учредяване право на ползване за трето лице. Има достатъчно сериозна правна литература и съдебна практика по темата, но тук – без утежняващи правни термини – разглеждаме накратко защо се прави, как се сключва и какви са последиците.
Продажба в полза на трето лице: Причините за сключване на такава сделка най-често са:
1. Желание да се облагодетелства с имот друго лице вместо купувача, обикновено – дете, тоест – с дарствени намерения. Така например баба и дядо купуват имот не за себе си, а за внука си.
2.Купувачът няма възможност да присъства физически на сделката и да подпише нотариалния акт, и няма валидно подписано пълномощно от него. Това е често срещано явление за работещите в чужбина – тогава друг негов близък се явява и купува в полза на отсъстващия даден имот. Това е единствената сделка, при която може да се придобие имот без пълномощно.
3. Да се избегне формирането на съпружеска имуществена общност при покупка на имот за лице в брак – към тази форма прибягват нерядко родители, които купуват с техни средства имот за свое омъжено/женено дете. Имотът не става СИО, защото не е придобит в резултат на съвместен принос, и съпругът на детето им не става собственик. /По този въпрос обаче някои банки, отпускащи кредити, са на различно мнение/.
Прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка на трето лице: Пример: Брат прехвърля на сестра си свой имот срещу поемане на задължение тя да гледа и издържа не него лично, а родителите им, докато са живи – в случая те са третите лица по сделката, които не участват в договарянето, но получават облагите/ползите от него.
Учредяване/запазване право на ползване за трето лице – също се използва често в практиката, най-вече при сделки между роднини. Например – дарявате свой личен имот на децата си, но запазвате за себе си и за съпруга си, който не е собственик на имота, право на пожизнено ползване върху него. Тогава съпругът се явява трето лице за сделката и придобива права от нея.
Третото лице придобива веднага правата, които са били уговорени в негова полза, стига да е заявило, че приема благата – например: веднага става собственик на купен в негова полза имот, веднага придобива право да получи гледане и издръжка, право на ползване и др. „Уговорката в полза на третото лице не може да бъде отменена, след като то е заявило на обещателя или на уговарящия, че иска да се ползва от нея.“ – чл.22, ал.1, пр.2 от ЗЗД. Законът не изисква някаква особена форма на съгласие – то може да бъде изразено с всякакви средства, дори и с мълчаливи /конклудентни/ действия. Пример за такова мълчаливо приемане на последиците от сделката е третото лице да декларира придобития имот на свое име в данъчната служба на съответната община. Разбира се, третото лице може и да не приеме последиците от сключената в негова полза сделка.
Темата дали третото лице трябва или не трябва да подпише нотариалния акт, продължава да е спорна сред юристите, а законодателно решение няма. В редица свои решения Върховният касационен съд обаче признава валидността на сделка в полза на трето лице, сключена без негово участие – Решение №268/23.06.2011 по дело №965/2010 на ВКС, ГК, IV г.о.; Решение № 158 от 19.06.2015 г. на ВКС по гр. д. № 6479/2014 г., IV г. о., ГК, Решение № 573 от 25.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 169/2009 г., IV г. о., ГК, Решение № 1145 от 30.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3279/2007 г., III г. о., ГК, Решение № 1611 от 29.09.2015 г. на ОС – Варна по в. гр. д. № 1907/2015 г.
Ето защо в нашата нотариална кантора изповядваме сделки в полза на трети лица без задължително изискване те да се явят и подпишат нотариалния акт.
Формата на отказ/неприемане на сделката също не е достатъчно регламентирана. Изложението тук няма претенции за изчерпателност по темата, а само разяснителен характер за гражданите.