Каква е разликата и кой вид договор е по-изгоден?

Ползването на земеделските земи на правно основание е задължително условие за подпомагане на ползвателите по схемите за директни плащания на площ. А „правно основание“ по смисъла на Закона за подпомагане на земеделските производители (ЗПЗП) при кандидатстване по схеми и мерки за директни плащания, е сключен договор за аренда или наем.

Арендата е уредена в Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), а наемът – в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

Основните разлики между двата договора са:

– срокът,

– какъв процент от собствеността трябва да имат лицата, които могат да сключат договор,

– формата на сключване и

– как се прекратява.

СРОК

Минималният срок на договора за аренда е 5 стопански години и може да продължи безсрочно, или пожизнено, по желание на страните. При договора за наем няма минимален срок за сключване, обичайният е 1 година, но затова пък има максимален – 10 години. И да е сключен за по-дълъг срок, счита се, че е за 10 години. Лица, които могат да извършват действия по обикновено управление, могат да сключват договори за наем за най-много 3 години.

КОЙ МОЖЕ ДА СКЛЮЧИ ДОГОВОР?

И при двата вида договори, след последните промени в законодателството в тази област през 2018г., важи правилото, че земеделска земя може да бъде отдадена само от собственик. Най-съществената разлика е какъв процент от собствеността трябва да имат лицата, които могат да сключат договор.

При арендата законът изисква арендодателят /или арендодателите/ да има повече от 50% идеални части от имота. Това означава, че ако притежавате само 1/2 идеална част, или земеделската ви земя е закупена по време на брак и е придобита в режим на съпружеска имуществена общност, не можете без съгласието на другия съсобственик /или съпруг/ сам да сключите договор за аренда. Разбира се, при наличие на съгласие и пълномощно от съсобственици, притежаващи заедно над 50% от собствеността, няма проблем. Ограничението, от една страна, е създадено, за да се преустанови възможността недобросъвестни съсобственици на малък дял да обременят общия имот с дългосрочен договор за аренда, който „сваля“ стойността на земята, и да принудят останалите да продават на неизгодни цени. От друга страна, ограничението, при наличието на много съсобственици с различна воля, е пречка за сключване на договори за аренда. Ето защо много ползватели на земеделски земи прибягват до по-лекия режим на договора за наем.

Договор за наем на целия имот може да бъде сключен от съсобственик, който притежава повече от 25 % от правото на собственост върху целия имот (чл. 4а ЗСПЗЗ). Това е много по-удобно при наличие на много съсобственици, които не могат да постигнат съгласие. Но, както посочих по-горе, такъв договор, без наличие на мнозинство от дяловете на наемодателите, може да бъде сключен само до 3 –годишен срок.

ФОРМА НА СКЛЮЧВАНЕ. НЕОБХОДИМИ ДОКУМЕНТИ

Договор за аренда задължително се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на всички страни /арендодатели и арендатор/, извършена едновременно. Иначе казано – вече не е допустимо едната страна да завери подписа си при един нотариус и да изпрати договора на другата страна, която да завери своя подпис при друг нотариус. При сключването собственикът /собствениците/ трябва да докажат, че притежават над 50% от собствеността – с представяне на нотариален акт, решение на Поземлена комисия/Общинска служба по земеделие, договор за делба, съдебно решение или друг валиден документ. Представянето на скица също вече е задължително. След заверката договорът се вписва задължително в Службата по вписвания по местонахождение на имота и се представя/регистрира в Общинската служба по земеделие.

Договорът за наем не е задължително да има нотариална заверка на подписите и да бъде вписан /ако е със срок до 1 година/, но въпреки това е препоръчително тези действия да бъдат извършени, с оглед по-голяма сигурност и за двете страни.

Нотариалната заверка дава допълнителна възможност наемодателят да се снабди с изпълнителен лист, ако не получи в срок рентата си, и го защитава от злоупотреби.

Още едно предимство: вписаният договор за наем може да бъде противопоставен на последващия приобретател на имота за целия срок на договора. Казано просто: ако собственикът продаде земята си, договорът за наем остава валиден за наемателя за целия срок, ако е вписан, а ако не – само за срок от 1 година (чл. 237, ал. 2 ЗЗД).

И не на последно място: при представяне за регистриране на вписан и невписан договор за наем или аренда за един и същ имот, Общинската служба по земеделие регистрира вписаният.

ПРЕОТДАВАНЕ НА ЗЕМЯТА

Няма пречки, ако в основния договор за аренда или наем собственикът е дал изрично съгласие, арендаторът или наемателят да преотдадат под аренда или наем имота на друго лице, при същите условия и за срок, не по-дълъг от посочения в основния договор.

ПРЕКРАТЯВАНЕ

Аренден договор може да бъде прекратен с изтичане на срока му, при неизпъление (по общия законов ред), по взаимно писмено съгласие на страните с нотариална заверка на подписите или с едностраностранно предизвестие (в предвидените в ЗАЗ случаи).

Арендодателят може да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски. Развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред. Безсрочен договор за аренда може да бъде прекратен едностранно от всяка една от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата година. Ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години. То трябва да се отправи най-късно до изтичането на стопанската година, предшестваща началото на срока от две стопански години. Прекратяването на договора за аренда се вписва в Службата по вписванията и се регистрира в съответната Общинска служба по земеделие.

Договор за наем, според общите правила на ЗЗД, се прекратява при изтичане на срока му или с едномесечно писмено предизвестие. Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако поради прехвърляне на имота наемателят бъде лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок. Както бе посочено по-горе, вписан договор за наем може да бъде противопоставен на последващия приобретател на имота за целия срок на договора.

ТАКСИ

За удостоверяване подписите на договори за аренда или наем на земеделски земи нотариусът събира такса по 10 лв. без ДДС за всеки подпис, таксува се препис според броя страници /най-често 3 лв. + 2 лв. за всяка следваща страница/ без ДДС, а за вписване на договора Службата по вписванията събира такса от 10 лв. Таксите са твърди без значение за какъв срок и за каква стойност е договорът.

ПОЛЕЗНА ИНФОРМАЦИЯ

Нотариална кантора Моника Койчева предоставя услугата издаване на скица за имот чрез отдалечен достъп до информационната система на кадастъра и имотния регистър, тоест – не е необходимо да посещавате 2 пъти офис на Службата по кадастър – за заявяване и получаване на скици.

В кантората в Тутракан може да заявите скици и да сключите договор за аренда или наем и на имоти, които се намират и в други съдебни райони, а не само за общините Тутракан и Главиница – например Русе, Силистра и др. Няма ограничение това да става при нотариус от съответния район, както е при сделки с прехвърляне на имоти, а там, където е по-удобно за страните. Само вписването ще бъде извършено в съответната Служба по вписванията.